GUIDA PRATICA ALL’AUTOGESTIONE DEI SERVIZI E DEGLI SPAZI COMUNI NEGLI ALLOGGI DI EDILIZIA RESIDENZIALE PUBBLICA
Obiettivo principale dell’autogestione è favorire la
partecipazione attiva, democratica e collegiale di tutti gli inquilini degli
alloggi dell’Edilizia Residenziale Pubblica nella gestione dei servizi alle
abitazioni, razionalizzando la funzionalità degli stessi, risparmiando e decidendo direttamente l’uso degli stessi
oltre che delle parti comuni,
migliorandone la qualità e l’uso collettivo
Poiché l’attività delle autogestioni è un fatto, per
certi versi, nuovo e impegnativo, il
S.U.N.I.A. con una propria struttura è impegnato a fornire la consulenza
e l’assistenza tecnica, amministrativa e legale necessaria per un efficace
decollo delle stesse autogestioni che, si ricorda, per gli immobili consegnati
dopo la pubblicazione della legge n. 18
del 14 luglio del 1997, sono obbligatorie.
Con la pubblicazione sul Bollettino Ufficiale della Regione Campania n° 57 del 29 ottobre 2001 del Decreto n° 1281 del 25
maggio 2001 del Presidente della Giunta Regionale della Campania del
recante il “Regolamento tipo per l’autogestione”, si
concretizza, finalmente, con molto ritardo sulle previsioni della Legge
regionale 18/97, l’avvio, anche in Campania, di una disciplina più
organicamente definita in ordine alla gestione diretta da parte degli
assegnatari di servizi e spazi comuni.
Viene sciolto, finalmente, il nodo sulla stessa natura giuridica dell’autogestione che viene equiparata al “ condominio di gestione” con tutti i poteri e le facoltà del condominio vero e proprio limitatamente ai servizi autogestiti riportati nella Convenzione da stipularsi con l’ Ente gestore.
L’autogestione può essere, quindi, un utile
strumento anche per risolvere la temporanea gestione dei servizi in stabili a
proprietà mista, sempre più numerosi a seguito dell’avanzare dei processi di
vendita, e ciò nelle more della costituzione del condominio vero e proprio che,
soprattutto per gli alloggi pubblici è conveniente solo se la maggior parte dei
cespiti è stata già trasferita dall’Ente.
Con questa specifica pubblicazione, il SUNIA, anche
per colmare un vuoto di informazione da parte di numerosi Enti gestori del
patrimonio pubblico, intende dare agli assegnatari uno strumento di
conoscenza di facile consultazione in
uno con la modulistica essenziale per la richiesta agli Enti gestori dell’autogestione
e la concreta attivazione e conduzione della stessa.
La “ Guida
all’autogestione “ si compone delle seguenti parti:
1)
Normativa:
a)
Leggi
Regionali 2-7-1997 n. 18 e 14-8-1997 n. 19- Articoli inerenti l’autogestione e il
condominio negli alloggi di edilizia residenziale pubblica;
b)
Regolamento
dell’autogestione pubblicato con
Decreto n.1281 del 25-5-2001con annesso schema di Convenzione;
c)
Codice
Civile: selezione articoli inerenti la Comunione e il Condominio;
d)
Estratti
di normative varie utili alla conduzione dell’autogestione;
e)
Tabelle
sulle maggioranze necessarie ai fini dell’assunzione delle decisioni.
2)
Modulistica
varia;
3)
Fac
simili di verbali di assemblee,
bilanci, rendiconti;
4)
Libri
e registri occorrenti per l’autogestione
BOLLETTINO UFFICIALE DELLA
REGIONE CAMPANIA N. 57 DEL 29 OTTOBRE 2001
Visto: l’articolo 16 della legge 2 luglio 1997, n°
18;
Vista: la legge regionale 14/08/97 n 19;
Vista : la Delibera di Giunta Regionale n° 478 del 2 febbraio 2001 con la quale è stato approvato il regolamento tipo dell’autogestione degli alloggi E. R. P., ed il relativo schema di convenzione;
Visto: l’articolo 17, comma 32 della legge 15 maggio
1997, n° 127;
Visto: l’articolo 1 della Legge Costituzionale 22 novembre 1999, n° 1;
IL “ REGOLAMENTO TIPO PER L’AUTOGESTIONE DEGLI ALLOGGI E. R. P.”
AUTOGESTIONE
DEGLI ALLOGGI E. R. P.
1)
L’Ente
gestore promuove l’autogestione dei servizi, entro e non oltre 60 giorni dalla
richiesta avanzata da almeno il
60% degli assegnatari ( facenti parte
dello stesso immobile ).
2)
L’autogestione
può essere interrotta, in qualsiasi momento, su richiesta dell’Ente gestore o di almeno il 50% più uno
degli assegnatari.
L’interruzione deve
costituire oggetto di provvedimento motivato dall’Ente gestore.
In caso di interruzione, nelle more della ricostruzione
dell’autogestione, l’Ente gestore deve garantire la continuità dei servizi, in cui saranno a carico
degli assegnatari ai sensi dell’articolo
1, comma 2, legge regionale n° 19 del 14/08/97.
3)
l’autogestione
costituisce, per le competenze ad essa attribuite, un condominio di gestione,
che opera secondo schemi corrispondenti a quelli del condominio in senso
tecnico, con la conseguenza che il rappresentante designato è legittimato ad agire in giudizio nei confronti degli
assegnatari morosi per il pagamento delle spese dovute in base allo stato di
ripartizione approvato dall’assemblea, senza necessità di una specifica
autorizzazione, trattandosi di controversia che rientra nelle sue normali
attribuzioni.
Ciò, fermo restando il
disposto di cui all’articolo 16, comma 5, della legge regionale 02/07/97 n.18;
4)
l’autogestione
è formalmente costituita mediante apposita assemblea, convocata e svolta ai
sensi della normativa vigente, promossa dall’Ente gestore, su richiesta delle OO.
SS. degli inquilini o dagli inquilini, previa, in ogni caso, informativa
alle organizzazioni sindacali degli
assegnatari.
5)
L’assemblea
prende atto del regolamento dell’autogestione e dello schema di convenzione
allegato al presente regolamento ed elegge le strutture dell’autogestione.
Per essere valida l’elezione
delle strutture deve essere effettuata con la presenza di almeno il 50% degli
inquilini interessati.
1)
Al
solo scopo della tutela dei beni oggetto dell’autogestione è riconosciuta
all’Ente gestore, d’intesa con le strutture dell’autogestione, il diritto di
ispezione e di controllo.
Qualora si dovessero riscontrare difetti nella
conduzione dell’autogestione e danneggiamento all’immobile o agli impianti,
l’Ente gestore procederà a notificare i
conseguenti rilievi all’autogestione, e ad eseguire i lavori necessari con addebito
delle spese a carico degli assegnatari.
2)
Eventuali
innovazioni che le strutture
dell’autogestione intendono apportare agli immobili, alle pertinenze e
agli impianti devono ricevere il preventivo nulla osta da parte dell’Ente
gestore.
3)
La
consegna dell’autogestione degli immobili, delle pertinenze e degli impianti
dovrà risultare da apposito verbale sottoscritto da incaricati dell’Ente
gestore e dai rappresentanti dell’autogestione.
Gli impianti dovranno
risultare nel normale stato d’uso, nel caso contrario l’Ente gestore provvederà alle riparazioni
necessarie primo della consegna all’Autogestione.
4)
Gli
oneri e le spese relative alla gestione dei servizi, alla manutenzione degli
impianti delle parti comuni e ogni altra spesa inerente all’autogestione,
vengono ripartite tra gli assegnatari in
virtù delle disposizioni del Codice Civile
e dell’articolo 1, 2°
comma, della L.R. 14/08/97 n° 19.
Fermo restando l’obbligo
dell’Ente gestore di fornire le tabelle millesimali all’Autogestione, qualora
le stesse non siano ancora disponibili comunque si potrà procedere alla
costituzione dell’autogestione previa consegna da parte dell’Ente gestore dell’attestante riguardante la
consistenza dei vani per ogni singolo assegnatario o inquilino o anche proprietario
del fabbricato interessato all’autogestione.
-
l’Assemblea;
-
il
Comitato di gestione;
-
il
Rappresentante degli assegnatari:
ART.4
1)
L’Assemblea generale organo deliberante, si riunisce in via ordinaria
almeno una volta l’anno entro e non oltre 30 giorni.
Dalla chiusura
dell’esercizio finanziario per l’esame e l’approvazione del rendiconto e del
bilancio preventivo.
L’Assemblea si riunisce in
via straordinaria tutte le volte che il Comitato di Gestione lo ritenga
necessario o quanto vi sia richiesta dell’Ente gestore o da un sesto degli
assegnatari.
L’Assemblea è convocata a
cura del rappresentante degli assegnatari mediante avviso individuale da inviarsi con lettera
raccomandata a tutti gli assegnatari nel rispetto di un intervallo di 5 giorni
tra la data di ricezione e quella dell’adunanza.
Può essere consentita la
comunicazione mediante lettera a mano, con ritiro di dichiarazione di ricevuta
comunicazione.
L’avviso deve contenere l’indicazione del luogo, del giorno e dell’ora dell’adunanza, delle materie da sottoporre all’Assemblea e della data dell’adunanza in seconda convocazione, di norma fissata non oltre 10 giorni
Il rappresentante degli assegnatari funge anche da presidente
dell’Assemblea.
Ogni assegnatario ha diritto
di farsi rappresentare nell’Assemblea
da un altro assegnatario o da suo familiare convivente con delega scritta.
Non è comunque ammessa più
di una delega alla stessa persona.
L’Assemblea si considera
regolarmente costituita in prima convocazione quando siano presenti almeno due
terzi degli assegnatari, e da almeno un
terzo degli assegnatari in seconda convocazione.
Le deliberazione si
considerano adottate, se approvare con il voto favorevole della maggioranza
degli intervenuti.
Le deliberazioni possono
essere impugnate con la modalità dell’articolo 1137 del codice Civile e ciò
entro 30 giorni dal mancato componimento della controversia esperito dall’Ente
gestore.
Il rappresentante degli
assegnatari deve astenersi dal voto ove
si deliberi sulla sua sostituzione, sul rendiconto della sua gestione e
sui procedimenti da lui adottati.
Delle deliberazioni
dell’Assemblea verranno redatti regolari verbali raccolti in apposito registro.
Le decisioni assunte
dall’Assemblea vengono pubblicizzate, a cura del rappresentante degli
assegnatari, a mezzo affissione in appositi spazi condominiali e consegnate
copia agli assegnatari assenti nonché all’Ente gestore.
2)
Sono compiti dell’Assemblea :
-
deliberare
su qualsiasi problema dell’autogestione proposto dal Comitato di Gestione;
-
approvare
bilanci consuntivi e preventivi predisposti dal Comitato di Gestione;
-
approvare
i contratti per la fornitura dei servizi e le relative modalità di erogazione;
-
approvare
il piano ed i progetti di manutenzione annuali, le modalità di esecuzione delle
opere ed i relativi contratti;
-
deliberare
su tutte le spese straordinarie di amministrazione e sulla costituzione dei relativi fondi;
-
stabilire
quali spese il comitato di gestione può affrontare di iniziativa propria con
prelievo delle somme dai fondi appositamente costituiti;
-
individuare
i criteri per la ripartizione delle
spese;
-
deliberare
in ordine ad ogni attività riguardante il funzionamento dell’autogestione;
-
nominare,
revocare per giusta causa, e sostituire i membri del Comitato di gestione
dell’Amministrazione;
-
conferire
incarichi nell’interesse dell’Autogestione, stabilire gli eventuali relativi
compensi così come quelli del rappresentante degli assegnatari e dei membri del
Comitato di gestione.
1) Il Comitato di gestione ha
compiti di collaborazione e di supporto tecnico all’Assemblea ed al
rappresentante degli assegnatari; tali compiti saranno definiti dall’Assemblea
generale all’atto della costituzione stessa.
2) Il Comitato di gestione è
eletto dall’Assemblea con voto favorevole di almeno il 50% più uno dei
partecipanti all’autogestione.
I suoi componenti sono scelti tra gli assegnatari.
Il Comitato di gestione è
composto da un minimo di tre da un massimo di sette membri, dura in carica un
anno e può essere confermato.
Le candidature relative al
Comitato di gestione sono presentate da almeno un sesto degli assegnatari.
3) Su decisione dell’Assemblea, in particolare motivate
esigenze dell’Autogestione, il Comitato di
gestione può anche non
essere costituito.
Il Rappresentante degli assegnatari viene eletto dall’Assemblea con il voto favorevole di almeno il 50% più uno dei partecipanti all’autogestione e deve essere scelto dagli assegnatari stessi.
Lo stesso assolve compiti
demandatigli dal presente Regolamento ed ha la rappresentanza legale dei
partecipanti all’autogestione e presiede, nel caso di avvenuta costituzione, il
Comitato di Gestione.
Egli dura in carica un anno.
La sua revoca e conseguente
sostituzione può essere effettuate dall’Assemblea in qualunque momento con
deliberazione motivata adottata con la maggioranza del 50% più uno degli
assegnatari partecipanti alla gestione.
In caso di dimissioni
volontari egli deve assolvere il suo mandato per l’ordinaria amministrazione
fino alla nomina del nuovo Rappresentante, che dovrà essere effettuata entro
60gg dalla data delle dimissioni.
Il Rappresentante è tenuto a
stipulare a suo nome, impegnando in solito tutti gli assegnatari, ove occorra,
i contratti di utenza per la fornitura dei servizi, nonché tutti gli atti e
contratti che si rendessero necessari per l’attività di gestione; è tenuto
altresì a curare i rinnovi delle licenze di esercizio.
Il Rappresentante d’intesa
con il Comitato di gestione, laddove costituito, provvede inoltre a:
-
convocare
l’assemblea degli assegnatari;
-
adire
le vie legali per il recupero dei crediti vantati alla gestione autonoma per le
quote di rimborso dei servizi e di quanto altro dovuto nei confronti degli
assegnatari morosi.
ART.7
L’Ente gestore fornirà all’Autogestione l’assistenza tecnica, legale e amministrativa necessaria per il suo funzionamento.
1)
Restano
a carico esclusivo dell’Ente gestore gli adempimenti, gli obblighi di legge e
di regolamento di competenza della proprietà degli immobili in relazione alla
prevenzione infortuni, ai controlli e sopralluoghi periodici nonché la
manutenzione ordinaria degli impianti, per i quali è necessaria un’assistenza
tecnica qualificata.
E’ invece a carico dell’Autogestione la piena responsabilità dei servizi e oneri di manutenzione affidate con il presente Regolamento anche nei confronti dei terzi, in particolare per quanto concerne l’adozione di ogni cautela o accorgimento preordinato ad evitare nocumento a persona e/o cose.
L’Ente gestore è, quindi, sollevato da ogni responsabilità al
riguardo .
Le attività svolte per la
conduzione e manutenzione degli impianti ( stipula dei contratti con imprese
specializzate, interventi effettuati), ancorché rientranti nella competenza
dell’Autogestione, dovranno formare oggetto di relazione annuale al
committente, per consentire a quest’ultimo di verificare la regolarità dei
contratti o degli interventi in riferimento alla normativa vigente.
L’Autogestione sarà
tenuta a dare tempestivo avviso
all’Ente gestore dei casi in cui renda necessaria, o anche solo opportuna, un
intervento di competenza dell’Ente medesimo, in particolare per quanto concerne
la manutenzione straordinaria degli impianti, a pena del risarcimento dei
danni.
Il rappresentante degli
assegnatari provvede alla riscossione delle quote relative all’autogestione
così come definite dalle sue strutture.
L’Ente gestore mette a
disposizione dell’Autogestione, se richiesta, per consulenza, il proprio
personale e le proprie strutture per problemi di carattere contabile ed
amministrativo.
L’Ente gestore assume il
patrocinio legale del condominio nei confronti di terzi a tutela del diritto di
proprietà e dei diritti reali inerenti agli immobili e nei confronti degli
stessi inquilini inadempienti.
L’Ente gestore assiste
l’autogestione, se richiesto, in tutte le fasi del confronto e del contratto
con le ditte fornitrici, al fine far
conseguire alla stessa il maggior risparmio possibile.
L’Ente gestore fornisce alle strutture dell’Autogestione gli spazi necessari, ove
possibile, per lo svolgimento delle sue attività, utilizzando strutture
esistenti nello stabile o nel quartiere.
1)
L’Autogestione può avere per oggetto i seguenti servizi comuni:
-
portierato,
pulizia degli spazi e delle parti comuni, ascensori, riscaldamento, espurgo dei
pozzi neri, nonché la fornitura di altri servizi comuni e la gestione degli
spazi delle aree di uso comune e ogni altra voce di cui all’articolo 1, comma
2, della L.R. 14/08/97 n° 19.
2)
L’autogestione può effettuare
interventi preordinati ad un potenziamento e/o
miglioramento del sistema di erogazione dei servizi affidati in gestione
( anche mediante opere riguardanti la
struttura e/o funzionalità degli impianti ), specie nell’ottica del
conseguimento del massimo risparmio, solo previo nulla osta dell’Ente gestore,
e comunque con oneri economici
interamente a carico dell’inquilinato.
E’ in facoltà dell’Ente
gestore di vietare l’esecuzione delle opere, o di intimarne l’interruzione, ove
ne ravvisi la loro inidoneità.
3)
Eventuali interventi di competenza dell’Ente gestore possono essere
effettuati dall’Autogestione solo
previa esplicita autorizzazione dello stesso.
4)
I servizi comuni oggetto dell’Autogestione sono estesi alla
manutenzione ordinaria degli impianti nell’abito delle riparazioni di cui al
regolamento del contratto di locazione.
5)
L’insolvenza degli assegnatari rispetto agli obblighi verso
l’Autogestione comporta - a tutti gli effetti – inadempimento alle obbligazioni
nascenti dal contratto di locazione, dando luogo alla decadenza e alla
conseguente risoluzione automatica del contratto stesso ai sensi dell’articolo
20, lettera f), della L.R. 02/07/97 n° 18.
Resta in ogni caso salvo il
diritto dell’autogestione a riscuotere, anche in via coattiva, le quote rimaste
insolute.
L’Autogestione non potrà in alcun modo agire in rivalsa nei
riguardi dell’Ente gestore in caso di insolvenza degli assegnatari.
ENTE GESTORE ( COMUNE o I. A. C. P. )
Per la carica domiciliato presso
______________________________________________________
E
________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
nella loro qualità di assegnatari del fabbricato _______________________ scala _______________
sito in ______________________alla Via _____________________________________________
composto di n° _______________________________ appartamenti.
PREMESSO
Che l’edificio sopra specificato è composto di n° _______ scale di cui _________.
Che gli assegnatari a locazione semplice della _______ hanno chiesto con istanza in data __/__/__/,
di costituire l’autogestione dei servizi comuni qui di seguito elencati:
____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
Che tale richiesta è stata favorevolmente accolta dall’Ente gestore ___________________________
con deliberazione n° ____________ del _______________, in quanto avanzata da un numero di assegnatari uguale/ maggiore al 60%, ai sensi dell’articolo 24 del D. P. R. 1035/72.
TANTO PREMESSO
Si conviene quanto segue:
1) L’Ente gestore _______________ e i suddetti assegnatari dell’edificio in premessa costituiscono la gestione diretta, o autogestione, dei servizi che di seguito si descrivono:
La consegna degli impianti di cui sopra è effettuata dall’Ente gestore agli altri intervenuti che assumo l’obbligo di affidarli al Comitato di gestione di cui allegato Regolamento nelle condizioni di fatto e di diritto in cui si trovano.
2) Tutti gli assegnatari si costituiscono pertanto in Autogestione a far tempo dal ______________.
3) Si impegnano ad indicare il nominativo del rappresentante degli Assegnatari, a cui indipendentemente dalla responsabilità solidale di tutti, saranno volturati i contratti inerenti alle forniture e alla gestione dei servizi.
4) Gli assegnatari inoltre, si impegnano a versare al rappresentante, nei modi che verranno scelti dall’Assemblea, la quota parte delle somme stabilite dall’Assemblea degli assegnatari in relazione alla consistenza dell’alloggio sulla base del preventivo annuale inerente le spese relative al funzionamento dei servizi, ivi compreso il pagamento delle imposte, tasse, contributi e qualsiasi altro onere relativo ai servizi stessi, costituendo apposito fondo cassa.
Al fine di costituire tale fondo le somme versate devono essere depositate presso un Istituto Bancario o Ufficio Postale sul libretto di deposito o di C/C intestato impersonalmente all’Autogestione.
Per i servizi condominiali esterni, manutenzione ordinaria di spazi comuni verde condominiale, illuminazioni riguardanti più fabbricati in autogestione con conseguente ripartizione delle spese in relazione alla consistenza dei fabbricati, oppure su iniziativa dell’Ente gestore che provvederà al recupero delle spese sostenute a carico dei fabbricati interessati.
5) Resta convenuto che l’Ente gestore si riserva ogni azione di tutela della proprietà verso terzi o verso gli Assegnatari qualora le loro deliberazioni violassero eventuali diritti.
A tal fine dovrà essere trasmessa all’Ente gestore ogni informazione, anche attraverso estratti delle decisioni dell’Assemblea, che gli consenta di esercitare la vigilanza per quanto attiene la tutela della proprietà.
6) L’Ente gestore si riserva comunque ogni facoltà di controllo sullo stato di manutenzione degli impianti, specie sotto il profilo della incolumità e sicurezza pubblica.
L’Ente gestore si riserva pure il diritto di far cessare in qualsiasi momento l’Autogestione, qualora costatasse la incapacità degli Assegnatari di farla funzionare, con motivato provvedimento dell’Ente.
In tal caso l’Amministrazione dell’edificio sarà assunta dall’Ente gestore, - al quale pertanto dovranno essere versate, dalla cessata Autogestione, le somme in disponibilità del fondo di cui al punto 4) non utilizzate, - che procederà a operare i relativi conguagli.
7) Con il presente atto tutti gli Assegnatari si impegnano ad osservare le norme del regolamento allegato, che fa parte integrante della presente convenzione, e che dichiarano di ben conoscere, avendone ciascuno di essi avuto copia.
8) Gli Assegnatari non possono apportare gli impianti ed relative pertinenze innovazioni senza il preventivo assenso dell’ente gestore, responsabile per legge.
9) L’Autogestione risponderà dei fatti ed atti alla medesima attribuibili in relazione alla attività svolta ivi compresi gli impegni assunti e le azioni in corso.
10) Le parti convengono di eleggere il foro di competente per territorio per tutte le controversie comunque dipendenti o generate dalla presente convenzione.
11) L’Ente gestore elegge il proprio domicilio legale presso la propria sede, mentre per l’Autogestione il domicilio sarà quello del rappresentante degli assegnatari.
12) Tutte le spese, imposte e tasse inerenti alla presente scrittura sono a carico degli Assegnatari, che si impegnano a sostenere pro-quota.
Ai sensi dell’articolo 16 della L.R. 02/07/97 n° 18 la presente convenzione si intende estesa e vincolante a tutti gli effetti, nei confronti di tutti gli assegnatari, anche se non l’hanno espressamente sottoscritta.
GLI ASSEGNATARI IL LEGALE RAPPRENTANTE
DELL’ENTE GESTORE